Conocemos como defectos constructivos aquellos daños o desperfectos presentes en las obras de nueva construcción. Su gravedad puede ser meramente estética o llegar a afectar a la estabilidad o habitabilidad del inmueble.
Precisamente por ello, nuestro Ordenamiento Jurídico nos ofrece herramientas específicas para reclamar en caso de detectar uno. Se trata de una acción de responsabilidad civil, pero apoyada por dos garantías:
- Por un lado, se establece un plazo de garantía adicional, que depende de la gravedad del defecto y que puede variar entre uno y diez años.
- Además, se establece un sistema de responsabilidades solidarias, que nos permiten actuar contra diferentes agentes de la edificación para incrementar nuestras posibilidades de cobro.
Al margen de estas dos garantías, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) impone a los agentes de la edificación la obligación de contar con seguros de responsabilidad civil. De este modo se logra aportar una estructura de protección efectiva al comprador de obra nueva.
Veamos, por tanto, cómo funciona este sistema de garantías y cómo reclamar cuando detectamos defectos constructivos. Por supuesto, lo que indicamos aquí es el procedimiento general, por lo que es importante contactar con un abogado especializado en Derecho de la Construcción desde el mismo instante en que detectemos el daño o desperfecto.
¿Qué son los defectos constructivos?
Conforme a la LOE, existen tres niveles de vicios o defectos de la construcción:
- Los más graves son los daños estructurales. Afectan a elementos como la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga… En resumen, son aquellos que comprometen la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- A continuación encontramos defectos que afectan a la habitabilidad del edificio. Aunque es la normativa municipal quien establece los requisitos concretos de habitabilidad en cada caso, esta clase de defectos afectan a elementos como la protección contra el ruido, aislamiento térmico, ahorro de energía, higiene, salud…
- Por último, la LOE señala los vicios o defectos de acabado o estéticos. Se trata de defectos de remate, como pinturas, humedades, grietas y otros, que no afectan a la seguridad ni habitabilidad del inmueble.
Por supuesto, al margen de los defectos constructivos encontramos otros vicios que pueden afectar a la validez de una compraventa inmobiliaria. Principalmente nos referimos a cuestiones contractuales, como la falta de entrega en plazo o la inadecuación del inmueble al plano o a las condiciones convenidas.
Como no podía ser de otro modo, esta clase de incumplimientos dan lugar a la correspondiente responsabilidad civil, sea contractual o extracontractual. Sin embargo, se acogen al sistema general de reclamación, y no al propio de los defectos constructivos que analizamos en este artículo.
¿Qué debo hacer si detecto un vicio o defecto constructivo en mi vivienda?
Las acciones para exigir la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación prescriben en el plazo de dos años desde que se produzca el daño. Es decir, sin perjuicio de las acciones derivadas de otras normas, como del propio Código Civil, las acciones derivadas de la LOE deben ejercitarse en dicho plazo de dos años. Lo que implica que lo más recomendable es preparar la reclamación desde el mismo instante en que detectemos el daño.
Para ello deberemos contactar con un especialista en Derecho de la Construcción. Este determinará los sujetos responsables y preparará la demanda, además de estudiar el caso en detalle para detectar si es posible exigir otro tipo de responsabilidades.
Lo más habitual es que simultáneamente se encargue el estudio del estado del edificio a un perito. Se trata de profesionales del sector de la construcción, que realizarán un dictamen en el que valorarán el alcance de los daños y dirimirán posibles responsables.
Con toda la documentación elaborada se podrá acudir a los Juzgados y presentar la demanda. Pero lo más habitual es que incluso antes de presentar la demanda se intente una reclamación extrajudicial.
Muchas veces, llegar a un acuerdo resulta más favorable desde un punto de vista económico y temporal. Por eso es fácil que las negociaciones prosigan hasta el final del proceso.
Plazos de garantía
Como hemos visto, tan solo disponemos de un plazo de dos años desde que detectemos el defecto constructivo para reclamar la responsabilidad civil de los agentes que intervinieron en el proceso de la edificación. Sin embargo, la LOE nos concede un plazo de garantía, que comienza a correr en el momento de recepción de la obra sin reservas. Si hubo reservas, comenzará a correr desde que estas hayan sido subsanadas.
El plazo de garantía será de un año en el caso de que los defectos constructivos sean de acabado. Si afectaran a la habitabilidad de la vivienda dispondremos de un plazo de tres años. Y en el caso de tratarse de defectos estructurales dispondremos de un plazo de garantía de diez años.
Por tanto, aunque la LOE solo nos conceda un plazo de dos años para reclamar, nos cubre todos los daños detectados en uno, tres o diez años (dependiendo de la gravedad del daño). Lo que en la práctica se traduce en una protección de tres, cinco o doce años.
¿Ante quién debe presentarse la demanda?
Conforme a la LOE, la responsabilidad civil de los agentes de la edificación es exigible de forma personal e individualizada. Sin embargo:
- Establece un sistema de responsabilidades solidarias, que refuerza la protección del comprador. Por ejemplo, el promotor responde solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los defectos constructivos.
- Y permite que se pueda reclamar a diversos agentes cuando la causa de los daños o la concurrencia de culpas no pueda individualizarse adecuadamente.
Cada agente de la edificación responderá por sí mismo y por sus subordinados o los profesionales a los que hayan encomendado parte de sus responsabilidades. Y solo quedará libre de responsabilidad si puede acreditar que los daños derivaron de caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
Si tienes que reclamar por vicios o defectos constructivos te recomendamos que contactes con nosotros. Llevamos más de 25 años en el sector, por lo que podemos ayudarte a exigir la reparación o indemnización de los desperfectos que afectan a tu edificación.